Contribution de Cylergie, le centre de recherche de Cofely

Cette contribution de Cylergie, centre de recherche de Cofely, synthétise le point de vue de l’exploitant.

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Elle est complétée par un document réalisé par l’association Ville et  Aménagement Durable qui traite de la mémoire du bâtiment 

 > Télécharger le dossier « De la conception à l’exploitation :comment assurer une mémoire du bâtiment et optimiser son fonctionnement ? » du groupe de travail « évaluation » de VAD. 

Le présent document reflète les problématiques du métier d’exploitant technique, complémentaires à celles du métier de gestionnaire de patrimoine.

L’importance des données de conception

-> Pour l’exploitant d’un bâtiment, les données de conception (données originelles) sont primordiales, de même que leur validation et mise-à-jour par les installateurs, fournisseurs, exécutants, contrôleurs…. Ce sont ces données qui vont permettre à l’exploitant d’effectuer une gestion optimisée et adaptée plutôt qu’une gestion approximative et standard.

– > A titre d’exemple, petit cas d’école : l’exploitant prend en charge un bâtiment. Ce bâtiment, très vitré, est muni de stores extérieurs motorisés sur les façades sud et ouest. La gestion de ces stores a été « mise en service » par l’installateur, à l’aide d’un programme horaire type entré dans la GTB ; 9h-18h du lundi au vendredi. Or, à la conception, le choix du type, de l’emplacement et du fonctionnement des stores s’est basé sur une réflexion globale, avec la connaissance du comportement thermique du bâtiment (apports internes, apports solaires, occupation…). La programmation prévue (et optimisée par simulation thermique dynamique) n’était donc certainement pas aussi simple que le programme horaire entré par l’installateur. L’exploitant, n’ayant pas accès aux données de conception, se doit donc, semaine après semaine et saison après saison, de recréer, façade par façade (voire store par store), le programme de fonctionnement afin d’optimiser le confort (éviter les surchauffes tout en utilisant les apports gratuits, et sans pénaliser l’accès à l’éclairage naturel…).

L’implication de l’exploitation en amont

-> Afin d’éviter des « surprises » lors de la prise en charge d’un bâtiment (locaux techniques trop exigus, toitures ou systèmes non accessibles, ventilateurs de CTA non accessibles, vannes posées derrière le placoplatre…), l’implication ou du moins la consultation de l’exploitant (ou d’un consultant en exploitation) en phase conception est primordiale. Déjà testée, cette méthode est peu consommatrice en temps pour l’exploitant, et donc peu chère pour le maître d’ouvrage, et permet de corriger facilement des erreurs qui, sans correction en amont, deviendraient des problèmes bloquants.

-> Un projet BIM devrait faciliter cette implication précoce, étant donné la nécessité de données fiables dès que possible permettant un chiffrage du contrat d’exploitation dès la phase APD, voire APS.

Le BIM, un outil performant pour l’exploitant

-> La maquette numérique représente pour l’exploitant l’accès à la connaissance et la philosophie de conception du bâtiment (température de non chauffage, renouvellement d’air théorique, inertie thermique….), outil de travail primordial pour une exploitation optimale.

-> Ainsi, l’exploitant devrait trouver plus d’informations qui lui sont utiles dans la maquette numérique qu’actuellement dans les DOE (y compris dans un DOE disponible et correctement documenté).

Gestion et accessibilité de la maquette numérique, après livraison du bâtiment

-> Il est indispensable que le suivi et la gestion des informations relatives au patrimoine soit centralisés et confiés à une entité identifiée par le maître d’ouvrage/propriétaire. Cette mission peut par exemple être confiée à un bureau d’étude ou l’exploitant.

-> Non seulement la gestion, mais aussi tout simplement la lecture de la maquette numérique, implique l’accès à cette maquette. Deux approches sont envisageables :

-> L’exploitant est un simple utilisateur de la maquette ; il doit la mettre à jour pour son propre compte et avoir accès aux mises-à-jour des autres utilisateurs.

Outil de travail moderne, la maquette numérique nécessitera probablement un accès à Internet. Il est donc important de noter que, si un ordinateur est de plus en plus souvent mis à disposition de l’exploitant afin de piloter la GTB, obtenir une connexion Internet chez le client est souvent bien plus compliqué, voire impossible techniquement (locaux techniques excentrés ou enterrés)… La mise à disposition d’un accès à la maquette numérique de l’exploitant par le maître d’ouvrage/propriétaire devra donc apparaitre contractuellement.

-> L’exploitant a la gestion de la maquette ; il doit la mettre à jour pour son propre compte et pour le compte du maître d’ouvrage/propriétaire (et donc des autres utilisateurs).

Une fois le bâtiment livré, la maquette numérique comportera en grande majorité (voire en totalité) des données figées car représentatives du bâtiment construit. La mise à disposition de l’exploitant de la maquette numérique par le maître d’ouvrage/propriétaire pourrait alors se faire sur support physique (clé usb) ; la maquette serait alors stockée et mise à jour sur disque dur le temps du contrat d’exploitation. Cette solution suppose qu’il n’y ait qu’un seul utilisateur de la maquette et que donc le maître d’ouvrage/propriétaire délègue à l’exploitant, pour le compte du maître d’ouvrage/propriétaire, toute la gestion de la maquette numérique, y compris la mise à jour des données qui ne le concernent a priori pas (ravalement d’une façade, changement de la robinetterie, …). Une telle prestation entrerait dans le cadre du Facility Management, offre de service déjà bien répandue chez les exploitants.

-> Dans le cas d’une délégation de gestion de la maquette numérique, il faudra veiller à bien définir qui apporte les informations, qui les valide et qui les enregistre. La question de la responsabilité de la qualité des informations est primordiale.

Données techniques attendues de la part de l’exploitant

-> L’exploitant, d’abord utilisateur de données issues d’avant l’exploitation, deviendra ensuite fournisseur de données de la vie du bâtiment (gammes de maintenance, plans de Gros Entretien Renouvellement, indicateurs de performance, rapports d’exploitation, devis des travaux, …).

-> Données parfois contractuelles, confidentielles ou stratégiques, une réflexion de la part de l’exploitant est à effectuer afin de déterminer quelles informations pertinentes, intéressantes et divulgables pourront être renseignées dans la maquette numérique. Il ne faut pas oublier que la mise à disposition de ces informations sera fort utile à l’exploitant qui reprendra un site après le passage d’un confrère…

Données techniques attendues par l’exploitant

Ci-dessous des exemples de données nécessaires à l’exploitation pour une bonne prise en charge du bâtiment :

-> Données de conception concernant :

– Les hypothèses de dimensionnement et les descriptifs techniques des systèmes CVC (rendements théoriques, puissances nominales, modèle exact, …) ;

– Les caractéristiques du bâti (vitrages, isolants, étanchéité à l’air, inertie, …) ;

– Les hypothèses de programmation et régulation des systèmes CVC et autres (éclairage, stores, …) ;

– Le descriptif technique et les prévisions de fonctionnement de systèmes particuliers (puits canadien, solaire thermique, dalle active, …) ;

Les hypothèses d’utilisation (usages prévus du bâtiment, agencements prévus avec distributions CVC et hydrauliques).

-> Données des installateurs (nouvelles données ou mises à jour des données de conception) :

– Modèles des équipements CVC, épaisseur réelle d’isolant, …

– Compte-rendu de la livraison du bâtiment, mise en service ou comissionning ;

–  Rapports de tests/réglages déjà effectués (étanchéité à l’air du bâti, thermographie du bâti ou d’équipements, équilibrage des réseaux aérauliques et hydrauliques, …) ;

–  Caractéristiques hygiéniques et sanitaires (peintures, revêtements intérieurs, …) pour toutes les problématiques de qualité d’air ;

– Informations pour prestations particulières : hypothèses pour le dimensionnement des zones déchets, l’accessibilité et les flux de circulation imaginés en conception, informations techniques relatives au système de sûreté et sécurité mis en oeuvre…

– …

Dossier « De la conception à l’exploitation : comment assurer une mémoire du bâtiment et optimiser son fonctionnement ? »

> Télécharger le dossier

Le dossier joint accessible traite de la problématique de la mémoire du bâtiment et des informations qui se perdent tout au long de la vie du bâtiment, et ce dès la conception. La notion de « carnet de suivi du bâtiment », permettant de répertorier, transmettre et conserver les informations utiles une fois le bâtiment livré, rejoint les réflexions sur la maquette numérique ; le BIM correspondrait alors à un carnet de suivi numérique.

Le tableau ci-après, extrait de ce dossier, énumère assez exhaustivement, par thème, les informations nécessaires pour une exploitation optimisée.

Tableau

Source : Extrait du dossier de l’association Ville et Aménagement Durable « De la conception à l’exploitation : comment assurer une mémoire du bâtiment et optimiser son fonctionnement ? »

La maquette numérique, lieu de toutes les infos ?

Etant donné la grande diversité et la masse d’information nécessaire à chaque corps de métier, la maquette numérique sera-t-elle capable et est est-elle pertinente pour gérer l’ensemble de ces informations ?

Au niveau de l’exploitant, et comme vu ci-avant, il est peut-être nécessaire de se poser la question si toutes les données :

Conditions d’usages ;

Sources de données de MVP ;

Hypothèses de concepteur ;

Constats de réalisation (DOE, test, essais, programmations initiales….) ;

Données constructeur (durée de vie, GER/P3) ;

sont nécessaires et pertinentes dans la maquette ? Et si oui, sous quelle forme (données brutes, lien hypertexte vers document pdf, Excel ou Word, adresse Web, …) ?

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